【房租的不寻常走低意味着什么？】房租增速超季节性疲弱，盒子先生历险记地产和商品市场下跌支撑债市
来源：明晰笔谈
作者：中信证券明明研究团队
投资要点：
据媒体报道，近日，有机构发布数据显示4月上海租金指数较上月有所下降。而根据国家统计局数据，4月居民消费价格中，租赁房房租环比上涨0.2%，涨幅较上月有所收窄。从房租环比增速的季节性因素看，每年春节后、以及7、8月份学生毕业季，是房租环比上行明显的季节性时点。但今年春节前后房租上调力度明显偏弱，反映租房需求的疲弱。从更大的周期上看，本轮房价上涨周期中房租增速明显弱于过往两个周期，房租增速与房价增速出现脱节。房租增速与房价增速脱节，反映本轮房地产繁荣并非来源于居民收入的提升，而或是主要来自金融投资因素导致。本轮房价上行周期中，房租价格上行乏力，侧面也说明居民收入增长的乏力，无力接受房租的进一步上调。居民收入增长疲弱的情况下，预计下半年CPI增速也将保持在较为低迷的水平。因为去年以来支持商品的是两个原因：一是去库存，火柴人前线二是地产拉动。现在来看，库存周期进入尾部，那么如果地产又开始面临下行压力，那么商品的压力可能进一步加大。在地产投资和商品价格回落的背景下，债券仍然偏有利，维持10国债收益率3.6%的顶部中枢判断不变。
正文：
据媒体报道，近日，有机构发布数据显示4月上海租金指数较上月有所下降。而根据国家统计局数据，4月居民消费价格中，租赁房房租环比上涨0.2%，涨幅较上月有所收窄，虽然没有下降，但也印证了房租价格偏疲弱的情况。
对此我们的观点如下：
1．从房租环比增速的季节性因素看，今年房租上调力度弱于往年
房租在每年春节后、以及7、8月份学生毕业季，是房租环比上行明显的季节性时点。但今年春节前后房租上调力度明显偏弱，反映租房需求的疲弱。
在房屋交易市场萎缩的情况下，房屋租赁价格增幅存在下滑压力。截至5月31日，海上保卫战中文版30大中城市商品房成交面积累计同比下降33.64%，其中一线城市累计同比下降32.98%，二线城市累计同比下降34.95%，三线城市累计同比下降31.73%。重点城市方面，截至5月31日，北京、上海、深圳商品房成交面积累计同比涨跌幅分别为-29.82%、-41.69%、-51.62%。新建住宅价格指数方面，北京、上海、深圳2017年4月环比变化0.20%、-0.10%、0.00%。4月份环京楼市调控效果初显；京津冀地区部分城市新建商品住宅价格涨幅回落：北京4月份新建商品住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比3月份回落0.2个百分点，天津价格环比下降0.1%，比三月份的100.2回落0.3个百分点。4月全国租赁房房租同比2.8%，较年初3%回落0.2个百分点。尤其在一线城市，在房屋交易市场急剧萎缩的情况下，房屋租赁价格增幅出现下滑。
2．从地产周期来看，本轮房价上涨周期中房租增速明显弱于过往两个周期，房租增速与房价增速出现脱节。
在2009-2010年、2013年两次房价上涨周期中，房租增速都一度明显上升。房价繁荣与房租上涨之间之所以存在上述相关性，可能的原因包括：房价繁荣周期通常拉动产业链投资，仓鼠特技飞天最终会传导到居民收入的增长，而居民日常可支配收入的增长提升了居民对于房租上调的承受能力；另一方面，房租总体水平的成功上调，本身也增加了未来房价会继续上涨的预期，这反过来也加剧房价的上行趋势。
然而2016年以来的一轮房价上涨，房租增速却没有发生明显抬升。房租与房价脱节，或预示本轮房价上涨缺乏基本面支撑，而或是主要来自金融投资因素导致。随着各地因城施策的房地产调控政策逐渐加码，未来金融投资因素对居民购房的支持力度将日益减弱，房地产销量与价格，都会面临负面压力。
3．房租下行导致非食品价格下行压力
本轮房价繁荣周期内，出现房租增速疲弱的现象，或预示经济增速下行的潜在风险较大
在房价明显上行过程中，房租价格上行乏力，侧面也说明居民收入增长的乏力，无力接受房租的进一步上调。居民收入增长疲弱的情况下，预计下半年CPI增速也将保持在较为低迷的水平。从历史数据上来看，疯狂的老头加强版CPI与房租价格增速有较好的相关关系。本轮房价上行未能成功推升房租水平，也证明了未来CPI保持低位的可能性较大。
未来随着高校毕业租房潮来袭，6月房租同比或会出现小幅上涨。但从长远考虑，形成完善的住房租赁市场体系，是人们住房需求的重要途径之一，对于稳定房价有着重要的积极作用。为了真正做到“房子是用来住的，不是用来炒的”，必须完善住房租赁市场，构建多层次住房供应体系。去年底的中央经济工作会议明确提出，要建立购租并举的住房制度。多地也出台了培育和发展住房租赁市场的措施。5月25日北京市住建委表示，今后5年北京将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。在热点城市租赁房源真正落地后，现有租赁需求水平下，未来一线城市房租可能出现更明显的下行。
4．若地产又开始面临下行压力，商品的压力可能进一步加大
因为去年以来支持商品的是两个原因：一是去库存，二是地产拉动。现在来看，库存周期进入尾部，如果地产又开始面临下行压力，那么商品的压力可能进一步加大。5月31日，上期所夜盘，螺纹钢、热轧卷板分别收跌2.4%、2.3%；橡胶、沥青分别收跌3.9%、2.2%。国内商品期市夜盘全线下跌，黑色系延续日间跌势，双焦跌逾4%。铁矿石、甲醇、橡胶均跌超3%，螺纹钢跌近3%，沥青、热卷跌逾2%。
债市策略
债市策略方面，在CPI重归1时代、PPI见顶回落的背景下，地产调控限售限购推动房租增速也开始下行，居民收入增长疲弱，国内通胀预期将保持在较低的水平，利好债市。同时，工业增速下滑，基本面压力仍存。考虑到央行的近期表态和去杠杆政策的阶段性成果，以及美联储可能在6月加息的预期或已被市场消化，六月份对于债市来说仍存在较好的结构性交易机会。我们仍然坚持十年期国债收益率3.6%的顶部中枢不变。
可转债点评
周三沪深两市双双高开，一路缓慢下行最终维持收涨。转债市场表现受正股影响回暖，个券涨跌基本相当，转债指数小幅上涨。近期市场利率压力有所缓和性形成边际利好，沪深两市继续磨底，短期我们依旧强调交易性机会仍是市场的主基调，具体个券依旧关注歌尔、皖新、宝钢等，以及低位布局流动性较好的低价偏股标的诸如三一、国贸、顺昌、以岭、九州等。
风险提示：个券相关公司业绩不及预期。
债市动态
利率债
2017年5月31日，银行间质押回购加权利率大体下行，隔夜、7天、1个月和3个月期分别变动了12.02BP、-6.01BP、-51.76BP、-9.54BP至2.66%、2.84%、3.27%、4.78%。当日国债收益率涨跌互现，1年期、3年期、5年期、10年期国债分别变动-1.86BP、-0.75BP、20.66BP、0.45BP至3.45%、3.60%、3.84%、3.62%。上证综指上涨0.23%至3117.18点，深证成指上涨0.06%至9864.85点，创业板指上涨0.23%至1763.73点。
5月31日，央行开展公开市场7天逆回购1800亿元，14天逆回购300亿元。当日有1300亿元7天逆回购到期、700亿元14天逆回购到期，100亿元28天逆回购到期，当日央公开市场完全对冲到期。
【流动性动态监测】我们对市场流动性情况进行跟踪，观测2017年开年来至今流动性的“投与收”。增量方面，我们根据逆回购、SLF、MLF等央行公开市场操作、国库现金定存等规模以及2017年3月对比2016年12月财政存款累计减少1485亿元计算总投放量；减量方面，我们根据2017年3月对比去年12月M0累计上升301.2亿元、外汇占款累计下降3216亿元，粗略估计通过居民取现和外占下降流失的流动性，并考虑公开市场操作到期情况，计算每日流动性减少总量。同时，我们对公开市场操作到期情况进行监控，以此来更加深入和广泛地跟踪流动性变化情况。
（说明：2017年1月20日，央行通过“临时流动性便利”操作，为在现金投放中占比高的几家大型商业银行提供临时流动性支持，操作期限28天，资金成本与同期限公开市场操作利率大致相同，大约释放流动性6300亿元。2017年1月，人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共876.75亿元，其中隔夜82.65亿元，利率为2.75%；7天455.60亿元，利率为3.25%；1个月338.50亿元，利率为3.6%。2017年2月，人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共203.53亿元，其中隔夜0.2亿元，利率为3.1%；7天159.27亿元，利率为3.35%；1个月44.06亿元，利率为3.7%。2017年3月，人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共1219.86亿元，其中隔夜45.30亿元、7天754.62亿元、1个月419.94亿元；自3月16日起，人民银行上调隔夜、7天、1个月利率至3.30%、3.45%和3.8%。2017年4月，人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共108.87亿元，其中隔夜0.1亿元，利率为3.30%；7天58.94亿元，利率为3.45%；1个月49.83亿元，利率为3.8%。截至4月末，常备借贷便利余额为102.72亿元。）
可转债
5月31日转债市场。转债指数收于103.06点，下跌0.15%；平价指数收于81.76点，下跌0.60%。28支上市可交易转债11支上涨，1支横盘，16支下跌。其中，航信横盘，三一（1.43%）、白云（1.41%）、皖新EB（0.91%）领涨，蓝标（-3.31%）、洪涛（-1.29%）、16凤凰EB（-0.56%）领跌。28支可转债正股15支上涨，4支横盘，9支下跌。其中骆驼、海印、辉丰、国盛EB横盘，皖新EB（2.52%）、宝钢EB（1.47%）、蓝标（1.44%）领涨，顺昌（-2.53%）、汽模（-2.05%）、清控EB（-0.99%）领跌。
上市公司公告
铁汉生态：公司于近日收到代理机构重庆赛迪工程咨询有限公司及采购人保山市腾冲边境经济合作区管理委员会规划建设局发来的《成交通知书》。通知书确认公司与公司控股子公司广州环发环保工程有限公司、腾冲市恒诚建筑工程有限公司组成的投标联合体为“保山市腾冲边境经济合作区供排水PPP项目”的中标单位，本项目工程概算投资49，489.58万元。
模塑科技：中诚信证券评估有限公司评定“江南模塑科技有限股份”主体评级为AA，评级展望为稳定，改评级反映了发行主体偿债能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很小。
A股市场动态
债券市场
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